青色申告の届出をしていると、帳簿要件を満たせば、総収入金額から必要経費を引いた後、さらに10万円もしくは65万円の青色申告特別控除額を差し引くことができます。
65万円の控除は事業的規模で、複式簿記の要件を満たし、期限内申告をしなければなりませんが、10万円の控除は、そのような要件はなく、簡易な帳簿でも構いません。
また、青色申告にしておけば、不動産所得で赤字となり、他の所得と通算しても赤字が残った場合には、翌年以降3年間損失を繰り越すことができます。
ぜひとも青色申告とすべきと考えます。

借入金の返済により、収支がマイナスであったとしても、課税対象となる不動産所得の金額がプラスになる場合もあるため、確定申告義務がないとは言い切れません。

まずは、不動産所得の総収入金額から、必要経費を差し引き不動産所得の計算をしてみる必要があります。
不動産所得がプラスであれば申告義務が生じ、マイナスであれば、サラリーマンの給与所得と通算して還付を受けられる可能性がありますので、まずはシミュレーションする必要があるでしょう。

不動産所得が赤字になったとき、その赤字の原因となった借入金の利子のうち土地の借入金の利子は、マイナスから差し引かなければなりません。
ただし、土地と建物を借入金で購入した場合、借入金は、まず、建物の取得対価に充てたとし、残りを土地の借入金とすることができるので、そのような扱いをしたほうが有利になります。

不動産所得のマイナスと給与所得の損益通算については青色申告の要件はありませんので可能です。
しかし、通算してもさらに欠損金が残った場合には、翌年以降繰り越することはできません。

青色申告の届出をしておけば、欠損金を翌期以降に繰り越すことができるので、確定申告をしたほうが有利になる場合があります。

これらの費用は業務の遂行上必要なものですから、交際費として必要経費に算入することができます。

区分所有のマンションでもご近所付き合いを円滑にすることは重要ですので、必要経費として問題ないものと考えます。
ただし、寄付金といっても、日本赤十字に対するものや、ふるさと納税などは別な取扱いとなっていますので注意が必要です。

業務用資産にかかる固定資産税、都市計画税、登録免許税（司法書士報酬も含む。）、不動産取得税、事業税等の税金は必要経費とすることができます。
また、相続により取得した不動産を名義変更した場合に課せられる登録免許税（司法書士報酬を含む。）、不動産取得税等も同様です。

青色申告の届出をしていれば、取得価額30万円未満の備品等の全額を必要経費とすることができます。ただし、その年に取得した30万円未満の備品等の合計額300万円が限度となっています。

マンションの修繕積立金はほとんど返還されないものと思われます。このように返還されない修繕積立金は必要経費となります。

資産として減価償却の対象とする修繕費を資本的支出といいますが、資本的支出となるのは、①建物の存続年数が延長する、②建物の価値が増加する場合です。
しかし、これらの基準により客観的に判断するのは非常に難しいですから、簡便な判定方法もあります。
これは、その修繕・改良が60万円未満、その資産の取得価額の10%以下であれば修繕費として必要経費としてよいというものです。

建物を建築した場合には、見積書等を用いて建物と建物付属設備に区分するのは比較的容易ですが、中古や建売住宅の場合には、通常積算資料等はないので、一般的な躯体と設備の価格構成割合を使うとよいでしょう。
ただ、一般的な割合は、新築価額をベースとしているでしょうから、中古の場合には、減価償却を考慮する必要があります。
いずれにしろ、建物付属設備は建物よりも耐用年数が短く、定率法も適用できますので区分すると有利かどうかの検討は必要です。

建物の貸付けが事業的規模かどうかの判定は、社会通念上事業というほどのものであるかどうかによりますが、社会通念上事業というほどのものであるかどうかは、貸付資産の規模、賃貸収入額、管理コスト等を総合的に勘案して判断することとなります。
ただこれだけでは判断が難しいので形式的にはアパート等については10室以上、独立した家屋については５棟以上あれば事業的規模であるとされています。また、明文化されてはいませんが、駐車場の場合には、50台分以上で事業的規模とされるのが一般的です。
ただこれは形式的な判断基準であってあくまで社会通念上事業的規模であるかどうかを総合勘案して判断します。
また共有物件については、物件全体規模で判断します。

事業的規模であるか否かによって税務上の取扱いに差があるためです。例えば、青色申告で65万円の控除ができるかどうか、建物を解体して損失が出たときに他の所得の黒字から差し引きして通算でき繰越控除ができるかどうかなどです。

不動産所得の計算にあたって事業的規模であるとの扱いをするとほぼ自動的に事業税の対象となります。所得税法上の事業的規模と事業税の対象となるかは厳密には異なりますが、事業税の対象となる認定基準の方が範囲はやや広いため、所得税法上事業的規模であれば事業税の対象となると考えた方がよいでしょう。
ただし、事業税は事業主控除（290万円）がありますので、事業的規模であるからといって全ての方に事業税がかかるわけではありません。

売買契約書で土地と建物が区分されておらず、消費税額の記載もない場合には、時価の割合によって区分します。
ここにおける時価の算出には様々な方法がありますが、土地は、路線価から算出する方法、建物は、国税庁資料の「建物の標準的な建築価額表」による方法などを利用すると比較的簡単に算出できます。

住宅の貸付は基本的に消費税は非課税となりますが、次のような点に注意が必要です。
①住宅とは契約において人の居住の用に供することが明らかにされているものです。
②駐車場の貸付は、一戸当たりの1台分以上の駐車スペースが確保されており、かつ、自動車の保有の有無にかかわらず割り当てられており、家賃と一緒に使用料を収受している場合のみ非課税となります。
③いわゆる共益費も家賃に含まれますので非課税となります。ただし、電気、ガス、水道等の利用料は課税です。
④敷金、保証金、一時金等のうち返還しない部分も家賃に含まれますので非課税です。
⑤プール、アスレチックなどの施設については、居住者のみが使用でき、家賃とは別に利用料等を収受していない場合のみ非課税となります。
⑥会社等に貸付けている場合であっても、契約において社員等が居住の用に供することが明らかであれば非課税です。