マンション経営をされる方は、親族から引き継いだ方、相続税対策、不労所得を得るため、キャピタルゲインを得るための不動産投資など様々です。
　ただ実際に経営をしていらっしゃる方でも、マンション経営が本職という方はそうはいません。
　ましてや、複雑な不動産税務に精通する方はそう多くはないでしょう。
　弊所は開業以来多くの不動産オーナーの方々の税務に携わり、また、不動産オーナー様の口コミでお客様が増え続けて、そのノウハウが日々蓄積されています。
　そうした中で、このノウハウをより多くの方々と共有したいという思いから、格安で不動産所得の確定申告を承っております。
　不動産オーナーの皆様におかれましては、ぜひ、不動産所得を得意とする弊所の格安確定申告サービスをご利用いただければと思います。

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不動産業界に精通した、BPS国際税理士法人にお問い合わせください。

(※)　事業所得と不動産所得（事業的規模）の場合は、当事務所手数料規定に、会計ソフトに入力されていない場合には、仕訳数×55円（税込）が別途加算されます。

不動産の確定申告に関する、よくあるご質問

　不動産の確定申告に関しましてよくご質問いただく内容をまとめておりますので、ご興味のある項目をクリックしてください。

Q1.事業的規模かどうかはどのように判定するのですか？

　建物の貸付けが事業的規模かどうかの判定は、社会通念上事業というほどのものであるかどうかによりますが、社会通念上事業というほどのものであるかどうかは、貸付資産の規模、賃貸収入額、管理コスト等を総合的に勘案して判断することとなります。
　ただこれだけでは判断が難しいので形式的にはアパート等については、10室以上、独立した家屋については、５棟以上あれば事業的規模であるとされています。また、明文化されてはいませんが、駐車場の場合には、50台分以上で事業的規模とされるのが一般的です。
　ただこれは形式的な判断基準であってあくまで社会通念上事業的規模であるかどうかを総合勘案して判断します。
　また共有物件については、物件全体規模で判断します。

Q2.なぜ事業的規模であるかどうかが問題になるのですか？

　事業的規模であるか否かによって税務上の取扱いに差があるためです。例えば、青色申告で65万円の控除ができるかどうか、建物を解体して損失が出たときに他の所得の黒字から差し引きして通算でき繰越控除ができるかどうかなどです。

Q3,事業的規模であることによるデメリットはないのですか？

　不動産所得の計算にあたって事業的規模であるとの扱いをするとほぼ自動的に事業税の対象となります。所得税法上の事業的規模と事業税の対象となるかは厳密には異なりますが、事業税の対象となる認定基準の方が範囲がやや広いため、所得税法上事業的規模であれば事業税の対象となると考えた方がよいでしょう。
　ただし、事業税は事業主控除（290万円）がありますので、事業的規模であるからといって全ての方に事業税がかかるわけではありません。

Q4.税金には必要経費になるものとならないものがあるとのことですが詳細を教えてください。

　業務用資産にかかる固定資産税、都市計画税、登録免許税（司法書士報酬も含む。）、不動産取得税、事業税等の税金は必要経費とすることができます。
　また、相続により取得した不動産を名義変更した場合に課せられる登録免許税（司法書士報酬を含む。）、不動産取得税等も同様です。

Q5.給与所得者が不動産所得で赤字になると所得税を還付してもらえるのですか？

　給与所得者が不動産所得で赤字となった場合には給与所得と差し引き通算して計算し所得税の還付を受けることができます。ただし、不動産所得が赤字になっても土地部分の借入金の利子については、必要経費とすることができませんので注意が必要です。

Q6.取得価額が30万円未満の備品等は、必要経費になるのですか？

　青色申告をしていれば、取得価額30万円未満の備品等の全額を必要経費とすることができます。ただし、その年に取得した30万円未満の備品等の合計額300万円が限度となっています。

Q7.マンションの修繕積立金は必要経費になるのでしょうか？

　マンションの修繕積立金はほとんど返還されないものと思われます。このように返還されない修繕積立金は必要経費となります。

Q8.修繕費用のうち資産として減価償却の対象となるものと、修繕費として全額必要経費となるものとの判断基準はなんですか？

　資産として減価償却の対象とする修繕費を資本的支出といいますが、資本的支出となるのは、①建物の存続年数が延長する、②建物の価値が増加する場合です。
　しかし、これらの基準により客観的に判断するのは非常に難しいですから、簡便な判定方法もあります。
　これは、その修繕・改良が60万円未満、その資産の取得価額の10%以下であれば修繕費として必要経費としてよいというものです。

Q9.売買契約書で、土地と建物の対価が区分して記載されていない場合に、固定資産の価額はどのようにして決めたらよいのでしょうか。

　売買契約書で土地と建物が区分されておらず、消費税額の記載もない場合には、時価の割合によって区分します。
　ここにおける時価の算出には様々な方法がありますが、土地は、路線価から算出する方法、建物は、国税庁資料の「建物の標準的な建築価額表」による方法などを利用すると比較的簡単に算出できます。

Q10.中古マンションを購入して、減価償却をする場合、建物と建物付属設備にはどのように区分したらよいのでしょうか。

　建物を建築した場合には、見積書等を用いて建物と建物付属設備に区分するのは比較的容易ですが、中古や建売住宅の場合には、通常積算資料等はないので、一般的な躯体と設備の価格構成割合を使うとよいでしょう。
　ただ、一般的な割合は、新築価額をベースとしているでしょうから、中古の場合には、減価償却を考慮する必要があります。
　いずれにしろ、建物付属設備は建物よりも耐用年数が短く、定率法も適用できますので区分すると有利かどうかの検討は必要です。

Q11.マンション経営にまつわる消費税の課税・非課税について教えてください。

　住宅の貸付は基本的に消費税は非課税となりますが、次のような点に注意が必要です。

　①住宅とは契約において人の居住の用に供することが明らかにされているものです。
　②駐車場の貸付は、一戸当たりの1台分以上の駐車スペースが確保されており、かつ、自動車の保有の有無にかかわらず割り当てられており、家賃と一緒に使用料を収受している場合のみ非課税となります。
　③いわゆる共益費も家賃に含まれますので非課税となります。ただし、電気、ガス、水道等の利用料は課税です。
　④敷金、保証金、一時金等のうち返還しない部分も家賃に含まれますので非課税です。
　⑤プール、アスレチックなどの施設については、居住者のみが使用でき、家賃とは別に利用料等を収受していない場合のみ非課税となります。
　⑥会社等に貸付けている場合であっても、契約において社員等が居住の用に供することが明らかであれば非課税です。

Q12.建替え中の固定資産税・都市計画税の住宅用地の特例とはどのようなものですか。

　1月1日時点で、既存の住宅を取り壊して住宅を新築している土地や建替え予定の土地には、原則として住宅用地に対する課税標準の特例措置は適用されませんが、次の要件にすべて該当する場合には、申告により継続して適用されます。

　①その年度の前年度の1月1日において住宅用地であること。
　②その年の1月1日において新築工事に着手している、または、確認申請書を提出しており、3月末日までに新築工事に着手していること。
　③住宅の建替えが、その年度の前年度の1月1日における建替え前の住宅の敷地と同一の敷地において行われていること。
　④住宅の建替えが、その年度の前年度の1月1日における建替え前の住宅の所有者と同一の者により行われていること。

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