不動産の譲渡　譲渡所得　交換　買換え　借地権

税理士といっても専門分野は様々です。

確かに、すべての税務に精通した税理士はほとんどいません。税金の計算は複雑すぎますので仕方のないことかもしれません。

また、驚いたことに税理士試験は科目合格制度ですので、所得税を勉強したことがないといった税理士もいます。また、税務署出身の税理士であっても所得税の部門に配属されたことがないという方は同じようなものかもしれません。

だからといって、高額な譲渡所得税を間違えた、有利な特例を適用し忘れたなんてことは許されませんよね。でも実際にはよくあります。譲渡所得税を減らすためには、特例を適用する必要がありますが、様々な要件があり、どの特例を適用したら一番有利かといったシミュレーションを必要とする場合が多くあります。やはり不動産税務に精通した専門の税理士にご依頼いただくのが一番安心なのです。

弊社の税理士は、不動産業界に10年以上従事し、日常的に不動産の売買、管理、不動産所有・管理法人の設立、不動産所得申告、相続税申告等の資産税に携わる不動産税務専門税理士・スタッフです。安心してお任せください。

譲渡価額	確定申告報酬
3,000万円以下	55,000円
5,000万円以下	77,000円
1億円以下	110,000円
1億円超	110,000円＋（売価―1億円）×0.1%

不動産譲渡に関するＦＡＱ

土地と建物を一括で譲渡した場合、実際の取得費とするか概算取得費とするかは、土地と建物を別々に選択することはできますか。

例えば、土地は実際の取得費、建物は概算取得費と別々に選択することができます。

居住用財産の特別控除について

自己の居住用の財産を購入してから1年以内に譲渡したのですが、「居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除」の適用を受けることはできますか？

この特別控除の特例は所有期間の要件はないため使うことができます。

自己の居住用の建物と土地について居住したのち空き家となってから譲渡したのですが、「居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除」の適用を受けることはできますか。

「居住用財産の譲渡所得の特別控除」は、居住しなくなってから3年を経過した日の属する年末までに譲渡すれば適用できます。

転勤によって、従来居住していた家屋を離れてほかの家屋に単身で居住しており、従来居住していた家屋には妻が引き続き居住していたのですが、転勤が解消した後はその家屋に再び居住する予定でしたが、この家屋及び敷地を譲渡した際には、「居住用財産の譲渡所得の特別控除」の適用を受けることができますか。

転勤等やむを得ない事情によって、従来居住用として使用していた家屋を離れて別の住居に住んでいる場合、現にその家屋に本人の配偶者、扶養家族等が住んでおり、やむを得ない事情が解消した後に本人がその家屋に住むと認められた場合には、この特例の適用対象となる自己の居住の用に供している家屋に該当します。

父親が所有する居住用財産をその父親と生計を一にしていない子供に譲渡し、その後も同居しない場合には、「居住用財産の譲渡所得の特別控除」の適用を受けることができますか。

直系血族に対する譲渡は生計が一でなくても適用を受けることができません。

居住用家屋を取り壊してその敷地のみを譲渡した場合に「居住用財産の譲渡所得の特別控除」の適用を受けることはできますか。

その家屋を取り壊してからその土地を賃貸せずに1年以内に売買契約を結び、かつ、その家屋に居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡をすれば適用を受けることができます。

夫婦が居住している家屋とその敷地のいずれも夫婦の共有である場合において、その家屋と敷地を譲渡したときは「居住用財産の譲渡所得の特別控除」はどうなりますか。

家屋が共有の場合、それぞれが特例の適用を受けることができるため、合わせて最高6,000万円の特別控除の適用を受けることができます。

私は、父の所有する土地に住居を建て、父とともに住んでいましたが、このたび、この土地建物を一括して譲渡しました。この場合、父の土地の譲渡について居住用財産の3,000万円の特別控除を受けることはできますか。

土地に対する居住用財産の3,000万円の特別控除は、個人が居住の用に供している家屋とその敷地に用に供している土地のいずれも所有し、かつ、これを一体として譲渡した場合に適用されることとされていますから、家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合の土地の譲渡については原則として適用されません。
しかし、家屋の所有者と土地の所有者が親族関係を有し、かつ、生計を一にしており土地の所有者が家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供している場合に限り、土地の譲渡所得の計算上家屋の譲渡益の控除に使った残額を控除することができます。

同一年中に2度にわたって居住用財産の譲渡をしたのですが、「居住用財産の3,000万円の特別控除」は、後の譲渡についても適用できますか。

その譲渡した年の前年又は前々年において買換え・交換等の特例の適用を受けていなければ、2度の譲渡の双方について適用をけることができます。その場合、まず短期の譲渡所得から控除し残りがあれば長期譲渡から控除しますが、特別控除額は合計で3,000万円を限度とします。

父親が亡くなり父親が居住していた家屋を相続したのですが、家屋を取り壊した後、相続の翌年にその敷地を譲渡したのですが、何か特例の適用を受けることはできますか。

取り壊した居住用の家屋が一定の要件を満たし、その敷地の譲渡価額が、1億円を超えず、かつ相続開始の時から譲渡の時までの間、事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されたことがなければ3,000万円の特別控除を適用できます。

長期譲渡所得の課税の特例について

自己の居住用財産を購入してからちょうど10年後に譲渡したのですが、「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けることができますか。

「居住用財産の譲渡の軽減税率の特例」は、譲渡の年の1月1日時点での所有期間が10年超である必要があるため適用を受けることができません。

交換の特例について

土地付き建物の土地のみを交換し、建物は譲渡するといった場合には、土地だけ交換の特例を受けることはできますか。

交換する土地の通常の取引価額の差額が交換する土地のうち高い方の金額の20％以下であれば同種の資産の交換を対象とするため使うことができます。

交換する土地の通常の取引価額の差額が高い方の金額の20%以下であれば面積が著しく違っていても交換の特例を使うことはできますか。

交換の特例の適用要件に面積はないため使うことができます。

１つの資産について分筆して、一方を交換とし、もう一方を譲渡したとして交換の特例を受けることはできますか。

一つの資産につき、その一部分について交換とし、他の部分については売買としているときは、その他の部分を含めて交換があったものとし、売買代金は交換差金となりますので、交換差金がその一つの資産の合計金額の20％超であれば交換の特例を受けることはできません。

私の所有する居住用の自宅と、他人が所有する賃貸アパートを交換する場合、「固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例」を受けることはできますか？

「固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例」は、交換により譲渡するする資産と交換により取得する資産を同一の用途に使用する場合に使えますので、賃貸アパートが居住用の建物であれば使えます。

貸宅地の所有権の一部と借地権の一部を等価交換してその敷地を分割して地主と借地人とが所有することとした場合、その交換割合について、その宅地の路線価図に示されている借地権割合ではなく当事者間で合意した割合で計算したとしても他の要件を満たせば、「固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例」の適用を受けることはできますか。

「固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例」は、底地と借地権の交換にも適用でき、また、当事者間で合意した金額が合理的なものであれば時価と相違するものであっても高い方の金額の20%以内の交換差益などの要件を満たせば適用できます。

買換えの特例について

この度自宅を譲渡し、新居を購入する予定ですが、譲渡価額が1億2千万円ほどとなりそうです。この場合、「特定の居住用財産の買換えの特例」の適用は受けられますか。

この特例は譲渡する居住用財産が1億円以下でなければならないため、適用を受けることはできません。

所有期間が10年超の自宅について譲渡価額を下回る価額で買換資産である自宅を取得して買換えの特例の適用を受けた場合、譲渡資産の譲渡価額と買換資産の取得価額との差額は、課税の対象とされるようですが、その場合の税率は「居住用財産の軽減税率の特例」の適用を受けることはできますか。

「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」と「軽減税率の特例」は重複して適用することはできません。

貸付用不動産を買換えて「特定の事業用資産の買換え特例」を適用しようと考えているのですが、相当の対価で貸し付けている必要があるようです。この場合の相当の対価とはどのような意味ですか。

この特例を受けるためには、事業用であることが原則ですが、事業に準ずるものの用途に使われている場合にも適用できます。
ここで、事業に準ずるものとは、事業といえるほどの規模ではなくても相当の対価を得て継続的に行われているものを言います。相当の対価とは、不動産の貸付けなどの場合、減価償却費や固定資産税などの必要経費を回収した後においてなお相当な利益が生じているかどうかにより判断します。

「特定の事業用資産の買換えの特例」は、取得する土地等の面積が、譲渡した土地等の面積の5倍を超える場合には適用を受けることができませんか。

この特例は、取得する土地等の面積が、譲渡した土地等の面積の5倍を超える場合であっても、5倍までの面積の範囲内で適用を受けることができます。

「特定の事業用資産の買換えの特例」の適用を受けて、将来、買換資産を譲渡したときの譲渡所得の課税上の買換資産の取得日はいつになりますか。

この特例を受けた場合の買換資産の課税上の取得日は、譲渡資産の取得日を引き継がず、実際に買換資産を取得した日となります。交換とは異なりますので注意が必要です。

その他の特例

平成22年中に取得した土地を平成28年中に譲渡したのですが、何か特例の適用はできますか。

平成21年、平成22年中に取得した土地等を平成28年中に譲渡した場合には、特別な間柄にある者から取得したあるいは、相続等により取得した土地等でなければ1,000万円の特別控除が適用できます。

借地権について

親所有のアパートとその敷地である土地のうち、家屋のみをその子が贈与を受けてそのままアパートとして賃貸し、土地については、一時金や地代を支払わずに借りることとした場合に、子は親から贈与を受けたものとして課税されますか。

借地権の設定に際し権利金等の一時金の授受をする慣行のある地域においても「借地権の使用貸借に関する確認書」を所轄税務署長に提出して確認を受ければ借地権の贈与を受けたものとはされず、使用貸借に該当するため課税されません。

親の所有地をその子が借りて自己の居住用家屋を建築し、子は親に対して毎年、その土地の固定資産税相当額を負担するのみとした場合、子は親から借地権相当額の贈与を受けたものとみなされますか。

借地権の設定に際し、権利金等の一時金を授受する慣行のある地域においても使用貸借とみなされて贈与を受けたものとはされません。